Heden 2016

Agneta Bogestad, Göteborg

agneta@bogestad.net

 

Familjebostäder planerar att byta ut fönstren i fastigheten Heden 26:10. Enligt ett odaterat utskick våren 2015 skall de nya fönstren vara av trä med aluminiumbeklädnad, 2+1 glas. Fönstren kommer att vara inåtgående. Om inte samtliga hyresgäster godkänner åtgärden, så lämnar Familjebostäder ärendet till hyresnämnden.

 

Jag begär naturligtvis fasadritningar och konstruktionsritningar, men det dröjer. Under tiden säger en kundansvarig för projektet att "vi kommer att sätta in sedvanliga fönster, likadana fönster som vi sätter in i alla våra fastigheter". Och genom brevlådan kommer nya lappar med hotelser om att ärendet kommer att lämnas över till hyresnämnden om vi inte skriver på ....

 

Eftersom buden om fönstrens utseende och konstruktion ändrades hit och dit över tiden är det många hyresgäster som faktiskt inte vet vad man egentligen skrivit under på.

 

Bilderna nedan är tagna en regning dag i oktober 2015.

 

Ovanför RE/MAX- skylten ser vi i jämnhöjd med nedersta balkongen en och en halv trappa upp ett

6-lufts original-fönster från 1904; blyinfattningarna är dock inte original. Alla övriga fönster byttes helt eller delvis ut någon gång på 1980-talet.

 

För att puta T-postfönstren (som från början varit korspost-fönster) ovanför porten har jag tagit Familjebostäders hantverkare till hjälp.

De har öppnat och fällt ut de övre fönsterbågarna och sedan kommit tillbaka och fällt ihop och stängt dem efter att jag putsat emellan fönsterrutorna. Jodå!

 

För att putsa den nedre fönsterbågen i 2-lutftsfönstret (till höger där man kan ana att köksfläkten lyser) måste jag hälla vatten uppifrån och sedan ta badrumsgolvskrapan med långt skaft till hjälp.

Men med inåtgående fönster skulle jag få andra problem.

Se bilden nedan.

Det finns bättre lösningar.

 

För sakens skull vill jag bara påpeka att just detta fönster hade förra hyresgästen målat/låtit måla. Jag tror att det gick snabbt!

 

De övre välvda fönsterbågarna är original. De nedre fönsterbågarna byttes ut på 1980-talet. Men vart tog mittposterna vägen i fönstren närmast porten? Den lägenhetsinnehavaren har det inte lätt när han skall putsa fönstren!

 

 

Fastigheten Heden 26:10 har sammanlagt tre trapphus. Två av de tre trapphusen har idag breda korspostfönster.

Vill man inte byta ut dessa mot 9-luftsfönster lika de ursprungliga - och inte heller mot en kompromiss i form av 6-luftsfönster lika det ursprungliga på gatufasaden - så kan man väl lika gärna låta bli att byta ut fönstren mot gården i väntan på bättre tider ...?

 

Det viktigaste är ju att fasaden mot gatan förskönas - eller?

 

Till vänster visas de ursprungliga fönstren mot gården. Lägg märke till 9-luftsfönstren och längst upp ett 18-luftsfönster i ett av trapphusen mot gården.

 

På ritningen ovan ser vi hur Familjebostäder tänker sig de nya fönstren mot gården.

 

En bekant som tittade in på min sida och såg Familjebostäders förslag tyckte det liknade en krigskyrkogård.

 

Jag håller med. Variationen saknas.

 

På bilden ovan syns det att fönstren från början var vitmålade på insidan.

Jag kommer att försöka räta upp bilden.

 

Till Hyresnämnden i Göteborg

 

Yttrande av Agneta Bogestad angående fönsterbyte i fastigheten Heden 26:10, Berzeliigatan 20-Hedåsgatan 15.

Ägare: Familjebostäder i Göteborg

 

 

1. Till att börja med vill jag bara klargöra att jag inte alls är emot fönsterbytet som sådant. Fastighetens fönster ser i dag förskräckliga ut på grund av stilbrott. Dessutom är de till vissa delar näst intill omöjliga att putsa. Tillkommer att är de dåligt underhållna.

 

Originalfönstren från 1904 var försedda med svanhalsprofil och invändigt vitmålade. De byttes ut mot brunbetsade träfönster utan profiler, sannolikt på 1980-talet. De smala korspostfönstren byttes ut mot T-postfönster, och 6-luftsfönstren byttes ut mot breda korspostfönster. Längst upp i trapphuset på Berzeliigatan 20 finns på nybyggnadsritningen ett 18-luftsfönster, idag sitter där ett stort och högt 6-luftsfönster.

 

Fönstertyperna är svåra att putsa:

 

• T-postfönstren för att den övre luften är helt ohanterlig, man måste ta hjälp för att kunna putsa mellan rutorna,

• De breda korspostfönstren (4-luft) för att man inte räcker på utsidan.

• För att putsa 2-luftsfönstrets nedre båge måste man hälla vatten uppifrån och sedan ta ex vis badrumsgolvskrapan med långt skaft till hjälp.

• Det stora 6-luftsfönstret i trapphuset på Berzeliigatan 20 har jag inte undersökt.

• Vissa fönster är igenmålade och går inte att öppna.

• Andra fönster har en sådan konstruktion att de inte kan putsas utvändigt från insidan utan att man lyfter av fönsterbågarna.

 

Svårigheten att putsa fönstren gör att många fönster förblir oputsade, i lägenheterna såväl som i trapphusen, vilket skämmer fastigheten.

 

De brunbetsade fönstren förfular och fördunklar interiören och därför har jag med Familjebostäders tillåtelse och bidrag med färg vitmålat dem invändigt. Enligt Familjebostäder fanns det då inga planer på att byta ut de brunbetsade fönstren. (Jag har lagt ner mycket arbete på att måla fönstren invändigt och är inte intresserad av några nya halvmessyrer. Obs! Tillägg efter förhandlingen i hyresnämnden 20 oktober.)

 

Men nu när räntan är låg och man inte kan ta ut hyreshöjningar på vanligt sätt, så passar man på att byta fönster med hopp om att ändå kunna ta ut en högre hyra. Hur fönstren skall se ut verkar man inte bry sig särskilt mycket om. Första versionen hyresgästerna uppmanades skriva på gällde aluminiumklädda, inåtgående 2+1 glasfönster med spaltventiler. Fönstren påstods ge bättre inomhusklimat, men jag tror det handlar om insparade värmekostnader i framtiden. Det är tack vare några intresserade hyresgäster och i sista änden en samvetsgrann bygglovarkitekt som Familjebostäder tvingats anlita byggnadsantikvarie. Antikvariens utlåtande är utmärkt men jag anser att man bör ställa ännu högre krav. Se punkt 4.

 

 

2. De nya fönstren Familjebostäder planerar att sätta in kommer att sitta i huset under lång tid. Flera jugendhus strax intill på gatan har fortfarande originalfönster, fönstren är alltså ca 110 år. Och de kommer att hålla ytterligare lång tid framöver. Dessa fastighetsägare har varit rädda om sina hus och underhållit fönstren, till skillnad från fastighetsägarna på Berzeliigatan 20/Hedåsgatan 15.

 

Om fönstren skötts hade vi också kunnat ha kvar de invändigt vita originalfönstren med vacker svanhalsprofil.

 

När huset nu för tredje gången skall få nya fönster så är det väl bäst att sätta in fönster som håller lika länge som huset. Funktionellt såväl som estetiskt.

Det är där som mina synpunkter, vilka jag framfört i skriftligt meddelande till antikvarie och Familjebostäder, kommer in och borde beaktas.

Se punkt 4.

 

 

3. I stället för att kommunicera gällande mitt konstruktiva förslag, har Familjebostäder sett till att denna förhandling kommit till stånd. Man tycks inte ha någon som helst tanke på att spara på samhällets resurser som denna kostsamma förhandling i hyresnämnden med jurister, så vitt jag begriper, utgör, för att inte tala om kostnaden för övriga jurister som anlitats i frågan. Det hade ju varit så mycket enklare att Familjebostäder gett respons på mina frågor och förslag direkt.

 

Familjebostäder vill att hyresgästerna skriver på, och skriver vi inte på, så är det ju inte så att man börjar lyssna, utan då bara hänvisar man till hyresnämnden! Om Familjebostäder förhandlat med mig några gånger och inte kommit någon vart, kanske jag hade kunnat förstå det, men Familjebostäder har inte ens har svarat på skriftliga meddelanden med konstruktiva förslag ..!?

 

 

4. Som framgår av mitt skriftliga meddelande så är det först och främst gårdsfönstrens ovarsamma behandling jag invänder mot.

 

Antikvarien skriver i sitt utlåtande ”Fönsterbytet kommer att innebära en positiv effekt för byggnadens kulturhistoriska karaktär.” Men sedan fortsätter antikvarien ”Gårdsfasaden är sedan tidigare kraftigt förvanskad, varför det inte setts som nödvändigt ur antikvariskt perspektiv att återskapa trapphusens tidigare 9-luftsfönster. Idag sitter stora korspostfönster till trapphusen och det ses som fullt rimligt att dessa byts mot nya korspostfönster.”

 

De breda korspostfönstren är redan idag otympliga och utvändigt svårputsade, man måste hänga långt utanför för att nå hörnen. Se punkt 1.

 

Antikvarien säger i telefon när jag ringer upp att de inte ur antikvariskt perspektiv kan kräva att gårdsfönstren återskapas, för att PBL inte medger att hon driver frågan så hårt. Detta eftersom gårdsfasaderna är förvanskade genom plåtbeklädnad. Men vem har sagt att plåtbeklädnaden skall vara där för all framtid?

 

Om man inte bryr sig om fönstrens utseende och hanterbarhet inifrån och/eller utseendet från gården, så får vi ju bara en massa så kallade Potemkin-fasader i hela staden. Så när man nu byter fönster, så bör man väl ändå försöka sätta in fönster som är så snarlika originalet som man någonsin kan.

 

Jag kräver alltså inte att man sätter in 9-luftfönster lika de ursprungliga i trapphusen, utan jag föreslår en i mitt tycke godtagbar kompromiss i form av 6-luftsfönster, precis sådana som man ändå måste tillverka och sätta in i gatufasaderna. Man behöver alltså inte tillverka några breda, tunga och otympliga korspostfönster. Kostnaden blir knappast högre för att man gör fler likadana fönster i stället för två olika sorters fönster.

 

Det ursprungligen inritade 18-luftsfönstret (två 9-luftsfönster ovanpå varandra) som idag är ett stort och högt 6-luftsfönster med mittpost bör följaktligen ersåttas med ett 9-luftsfönster eller två 6-luftsfönster ovanpå varandra. (Obs! Justerat efter förhandlingen den 20 oktober i hyresnämnden.)

 

Dessutom kräver jag att alla utvändiga fönsterrutor skall vara möjliga att putsa inifrån lägenheterna/trapphusen. Men Familjebostäder har inte ens svarat att man beaktat och/eller löst problemet – om man nu mot förmodan har gjort det.

 

5. Antikvarierna kan alltså såvitt jag förstått inte kräva eller ens driva frågan att de ursprungliga fönstren i trapphusen återskapas när gårdsfasaderna förvanskats. Men vi som får betala fönsterbytet med hyreshöjningar bör ju kunna kräva att det görs så bra som möjligt.

 

Nu skall ju inte hyresnämnden döma i frågan om hyreshöjningar. Men hyreshöjningar lär ju komma som ett brev på posten. Det rimliga i detta kan man ha olika åsikter om. Men det får vi, så vitt jag förstått, ta en annan gång. .

 

6. Familjebostäder tycks inte bry sig inte om hur de nya fönstren ser ut, man vill bara vinna den här förhandlingen för att kunna gå vidare med fönsterbyte och hyreshöjning.

 

Men en bra förhandling kräver att båda sidor vinner. Med mitt förslag får Familjebostäders fastighet vackrare och mera funktionella fönster, som innebär en positiv effekt för hela byggnadens kulturhistoriska karaktär, det vill säga inte bara fasaderna mot gatan utan också fasaderna som kan ses från den stora innergården kring vilken flera hyres- och bostadsrättsfastigheter är belägna, och Familjebostäders hyresgäster får vackra, funktionella fönster.

 

Agneta Bogestad

 

PS. Jag kom igång alldeles för sent med att skriva den här texten och putsade på formuleringarna in i det sista på morgonen i väntrummet utanför förhandlingssalen. Även strax efter förhandlingen gjorde jag några små justeringar, vilka jag märkt i texten ovan.

Texten blev lite lång och omständig. DS.

 

PS 2.

I hyresnämnden upprepade Familjebostäders representanter svävande mantrat om sedvanliga fönster som om man inte kände till byggnadsantikvariens utlåtande (om att fönster lika de ursprungliga från 1904 - fast med en extra ruta - skulle sättas in) eller som om Familjebostäder inte hade någon avsikt att följa utlåtandet. Hyresnämnden hade i vart fall inte tagit del av utlåtandet.

 

PS 3.

Förhandlingen i hyresnämnden skulle inte handla om den eventuella hyreshöjningen i samband med fönsterbyte. Det fick jag besked om av hyresnämnden före förhandlingen, vilket ju också framgår av min skrivelse. Men vad beslutade man om då?

 

Jo, hyresnämnden beslutade avslå Familjebostäders ansökan om tillstånd att byta fönster. Detta med motiveringen att tillstånd inte behövs för underhålls- och reparationsåtgärder som har obetydlig inverkan på bruksvärdet.

 

Vän av ordning undrar då varför man då inte avvisade Familjebostäders ansökan utan faktiskt tog upp ärendet till behandling i nämnden. Jag får svaret att tidigare har man inte brukat ta upp ärenden som rör hyreshöjningar under 100 kr i månaden.(Av svaret att döma verkat inte storleken på lägenheterna ha haft någon betydelse ?!) Men nu ville man fastställa ett högre belopp för åtgärer som inte kräver tillstånd av hyresnämnden.

 

Samtidigt vidhöll ordföranden att man vare sig kan besluta om eller har beslutat om hyreshöjning i ärendet.